Bảo lãnh nhà ở: Từ quy định đến thực tiễn

Vừa qua, NHNN đã công bố danh sách 42 NHTM đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng theo quy định tại Thông tư 13/2017.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao. Song từ quy định tới thực tiễn triển khai đâu đó vẫn còn có những bất cập và vướng mắc cần tháo gỡ.

Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án bất động sản được NH cam kết bảo lãnh. Ngay từ năm 2015, BIDV và VietinBank ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh, VPBank và SeABank ký kết bảo lãnh tại các dự án do Novaland triển khai. Năm 2016, TPBank cũng cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, PVcomBank bảo lãnh cho dự án Tabudec Plaza. SHB cũng cam kết bảo lãnh tiến độ siêu dự án Cocobay, cam kết bảo lãnh tài chính cho dự án Tara Residence…

Nhưng nếu so với con số 42 NHTM đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì số dự án được NH bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn. Điều này sẽ thay đổi trong thời gian tới. Bởi, nếu trước kia, các chủ đầu tư rao bán dự án nhà ở chỉ thông báo có NH đứng sau bảo lãnh thì nay cụ thể và rõ ràng hơn.

Tại Thông tư 13/2017, NHNN quy định rõ: các NHTM phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký…

Trao đổi với một chuyên gia kinh tế, ông này nhận định: quy định mới của NHNN đưa ra sẽ giúp cho việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn, đồng thời hạn chế những chủ đầu tư yếu kém. Tuy nhiên, băn khoăn của vị chuyên gia này là cho tới nay chưa có thông tin tổng hợp về việc bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện trong 2 năm qua. Điều dư luận quan tâm là số lượng nhà ở đã được bảo lãnh cho tới thời điểm này cụ thể là bao nhiêu”, vị này cho biết. Ông cũng cho rằng, một trong những biện pháp để quản lý hiệu quả hơn vấn đề này là việc xem xét có nên tiếp tục cho các chủ đầu tư huy động vốn từ người dân hay không? Ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chủ đầu tư không được phép huy động vốn từ người dân như tại Việt Nam, mà chỉ được vay NH. Thực tế tại Việt Nam, đã có nhiều trường hợp DN bất động sản vỡ nợ, không thể tiếp tục triển khai dự án dù đã huy động vốn từ người mua nhà, gây thiệt hại không nhỏ cho người tiêu dùng. Khi đó, NH bảo lãnh dự án cũng gặp khó khăn, chủ đầu tư vướng mắc và người đặt mua thì không nhận được nhà.

Bên cạnh đó, vướng mắc cũng có phần nào đến từ chính người mua nhà. Khi được hỏi về việc NH bảo lãnh nhà ở, nhiều người mua nhà cho biết họ chỉ được nghe chủ đầu tư giới thiệu là có NH đứng sau bảo lãnh. Nhưng chủ đầu tư cũng nói là bản thân DN tự bảo lãnh được, không cần tới NH Và với không ít người dân mua nhà, đặc biệt với những người đã mua của chủ đầu tư đã bán nhà trót lọt cho họ trong quá khứ, thì cũng có suy nghĩ tại sao lại phải cần có sự bảo lãnh NH nữa? Chưa kể, phí bảo lãnh trên nguyên tắc là do chủ đầu tư chịu, nhưng lại đẩy sang cho người mua nhà, khiến nhà bị đội giá lên.

Về phía NH, lãnh đạo một NHTM có tham gia bảo lãnh nhà ở cũng bày tỏ: hiện nay NH chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN. Nếu cộng thêm cả việc bảo lãnh tài sản hình thành trong tương lai thì room của mỗi nhà băng sẽ không thể co hẹp được. Nhiều dự án được NH cấp vốn tài trợ lớn, thêm việc bảo lãnh sẽ cần có thêm hạn mức cấp mới cho chủ đầu tư để tiến hành bảo lãnh cho khách hàng.   

“Những quy định mới được bổ sung tại Thông tư 13 đã quy định chặt chẽ hơn mối quan hệ giữa NH với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Song chính vì có bổ sung những điểm chặt chẽ, cụ thể hơn, nhất là việc NH sẽ phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng khách hàng thì bản thân NH cũng cần có thời gian để rà soát lại cách thức triển khai, phối hợp giữa NH với chủ đầu tư. Bởi như trước đây thì đơn giản hơn, nhà băng chỉ cần cấp chứng thư bảo lãnh cho chủ đầu tư, không phải cấp cho từng khách hàng theo như quy định mới”, lãnh đạo NHTM trên chia sẻ.

Theo chuyên gia, nếu tiếp tục thực hiện bảo lãnh thì nên và cần những thông tin minh bạch, và bắt buộc NH nào đã cam kết mà không bảo lãnh thì sẽ phải chịu phạt. Còn không thì sẽ cần những cơ chế khác để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Nguồn: Khuê Nguyễn (Ngân hàng nhà nước Việt Nam)